¿Qué modelo ofrece mayor rentabilidad: alquiler vacacional, de temporada o de larga estancia?
El mercado inmobiliario en la provincia de Alicante, especialmente en municipios turísticos como Alicante, Elche, Benidorm y El Campello, ofrece a los propietarios diversas opciones para rentabilizar sus inmuebles: alquiler vacacional, de temporada o de larga estancia. Cada modalidad tiene ventajas, desafíos, costes asociados y un tratamiento fiscal específico. Este artículo analiza casos concretos, precios medios, rentabilidades, gastos y tributación para determinar cuál es la opción más rentable en 2025, con un enfoque en estas cuatro localidades de la Comunidad Valenciana.
¿Conoces ya los cambios en el mercado vacacional de Alicante?
Contexto del mercado en Alicante, Elche, Benidorm y El Campello
La provincia de Alicante es un destino turístico de primer orden, con una alta demanda de alquileres vacacionales en verano, pero también un mercado sólido para alquileres de temporada y larga estancia, impulsado por estudiantes, trabajadores desplazados y jubilados europeos. Según datos recientes, la rentabilidad del alquiler residencial en la provincia alcanza el 7.8%, superior a la media nacional (6.8%). Sin embargo, la rentabilidad varía según la modalidad de alquiler y la ubicación:
- Alicante: Precio medio de alquiler de larga estancia de 11.8 €/m² (1.180 €/mes para un piso de 100 m²), con una rentabilidad del 8.3%.
- Elche: Precio medio de 8.4 €/m² (840 €/mes para 100 m²), rentabilidad del 7.9%.
- Benidorm: Precio medio de 15.3 €/m² (1.530 €/mes para 100 m²), rentabilidad del 7.4%.
- El Campello: Precio medio de 11.9 €/m² (1.190 €/mes para 100 m²), rentabilidad del 5.9%.
El alquiler vacacional, por su parte, puede generar ingresos superiores por noche, pero depende de la ocupación y conlleva mayores gastos operativos. El alquiler de temporada, con estancias de 1 a 11 meses, ofrece un equilibrio entre flexibilidad y estabilidad.
Análisis de casos concretos
Caso 1: Apartamento de 80 m² en Benidorm (Playa de Levante)
- Descripción: Piso de 2 dormitorios en primera línea, ideal para alquiler vacacional o de temporada.
- Alquiler vacacional:
- Precio medio: 100 €/noche en temporada alta (junio-septiembre), 60 €/noche en temporada baja.
- Ocupación: 70% en temporada alta (84 días), 40% en temporada baja (102 días). Total: 186 días alquilados.
- Ingresos brutos anuales: (84 × 100) + (102 × 60) = 14.520 €.
- Gastos:
- Comisiones de plataformas (15%): 2.178 €.
- Limpieza (20 €/estancia, aprox. 62 estancias): 1.240 €.
- Suministros (prorrateados): 1.200 €.
- IBI y comunidad: 1.500 €.
- Amortización (3% del valor catastral, estimado en 150,000 €): 4.500 €.
- Total gastos: 10.618 €.
- Ingresos netos: 14.520 – 10.618 = 3,902 €.
- Tributación: Rendimientos del capital inmobiliario en IRPF (19-47% según tramos). Sin IVA, ya que no se ofrecen servicios hoteleros. Renta imputada por días no alquilados (1.1% del valor catastral, prorrateado): aprox. 935 €.
- Rentabilidad neta: Sobre un valor de compra de 200,000 €, 1.95%.
- Alquiler de temporada (6 meses, trabajadores desplazados):
- Precio medio: 800 €/mes.
- Ingresos brutos anuales: 800 × 6 = 4.800 €.
- Gastos:
- Comunidad e IBI: 1.500 €.
- Suministros (asumidos por inquilino): 0 €.
- Amortización: 4.500 €.
- Total gastos: 6.000 €.
- Ingresos netos: 4,800 – 6,000 = -1,200 € (pérdida, pero se compensa con menor riesgo y renta imputada reducida).
- Tributación: Rendimientos del capital inmobiliario en IRPF, posible reducción del 60% si se considera vivienda habitual del inquilino.
- Rentabilidad neta: Negativa (-0.6%).
- Alquiler de larga estancia:
- Precio medio: 1.224 €/mes (15.3 €/m² × 80 m²).
- Ingresos brutos anuales: 1.224 × 12 = 14.688 €.
- Gastos: Comunidad e IBI (1,500 €), amortización (4,500 €). Total: 6.000 €.
- Ingresos netos: 14.688 – 6,000 = 8.688 €.
- Tributación: IRPF con reducción del 60% (base imponible: 3,475 €). Sin renta imputada.
- Rentabilidad neta: 4.34%.
Conclusión del caso: En Benidorm, el alquiler de larga estancia es más rentable (4.34%) que el vacacional (1.95%) debido a la estabilidad de ingresos y menores gastos operativos. El alquiler de temporada no es viable para estancias cortas.
Caso 2: Piso de 100 m² en Alicante (centro)
- Descripción: Vivienda de 3 dormitorios cerca de la universidad, apta para estudiantes (temporada) o familias (larga estancia).
- Alquiler vacacional:
- Precio medio: 80 €/noche en temporada alta, 50 €/noche en baja.
- Ocupación: 60% en temporada alta (72 días), 30% en baja (77 días). Total: 149 días.
- Ingresos brutos: (72 × 80) + (77 × 50) = 9.610 €.
- Gastos: Comisiones (1.442 €), limpieza (990 €), suministros (1.000 €), IBI y comunidad (1.800 €), amortización (4.500 €). Total: 9.732 €.
- Ingresos netos: -122 € (pérdida).
- Tributación: IRPF, renta imputada (aprox. 1,100 €).
- Rentabilidad neta: Negativa.
- Alquiler de temporada (9 meses, estudiantes):
- Precio medio: 900 €/mes.
- Ingresos brutos: 900 × 9 = 8.100 €.
- Gastos: Comunidad e IBI (1,800 €), amortización (4,500 €). Total: 6.300 €.
- Ingresos netos: 8,100 – 6,300 = 1.800 €.
- Tributación: IRPF con posible reducción del 60%.
- Rentabilidad neta: Sobre un valor de 180,000 €, 1%.
- Alquiler de larga estancia:
- Precio medio: 1.180 €/mes (11.8 €/m² × 100 m²).
- Ingresos brutos: 1.180 × 12 = 14.160 €.
- Gastos: Comunidad e IBI (1,800 €), amortización (4.500 €). Total: 6.300 €.
- Ingresos netos: 14,160 – 6,300 = 7.860 €.
- Tributación: IRPF con reducción del 60%.
- Rentabilidad neta: 4.37%.
Conclusión del caso: El alquiler de larga estancia es la opción más rentable en Alicante (4.37%), seguido por el de temporada (1%). El vacacional no es viable debido a la baja ocupación y altos gastos.
Caso 3: Chalet de 120 m² en El Campello
- Descripción: Vivienda unifamiliar cerca de la playa, ideal para familias o turistas.
- Alquiler vacacional:
- Precio medio: 120 €/noche en temporada alta, 70 €/noche en baja.
- Ocupación: 75% en temporada alta (90 días), 35% en baja (85 días). Total: 175 días.
- Ingresos brutos: (90 × 120) + (85 × 70) = 16,750 €.
- Gastos: Comisiones (2,513 €), limpieza (1,160 €), suministros (1,500 €), IBI y comunidad (2,000 €), amortización (5,400 €). Total: 12,573 €.
- Ingresos netos: 16,750 – 12,573 = 4,177 €.
- Tributación: IRPF, renta imputada (aprox. 1,200 €).
- Rentabilidad neta: Sobre un valor de 250,000 €, 1.67%.
- Alquiler de temporada (6 meses):
- Precio medio: 1,000 €/mes.
- Ingresos brutos: 1,000 × 6 = 6,000 €.
- Gastos: Comunidad e IBI (2,000 €), amortización (5,400 €). Total: 7,400 €.
- Ingresos netos: -1,400 €.
- Tributación: IRPF, posible reducción del 60%.
- Rentabilidad neta: Negativa.
- Alquiler de larga estancia:
- Precio medio: 1,428 €/mes (11.9 €/m² × 120 m²).
- Ingresos brutos: 1,428 × 12 = 17,136 €.
- Gastos: Comunidad e IBI (2,000 €), amortización (5,400 €). Total: 7,400 €.
- Ingresos netos: 17,136 – 7,400 = 9,736 €.
- Tributación: IRPF con reducción del 60%.
- Rentabilidad neta: 3.89%.
Conclusión del caso: El alquiler de larga estancia es el más rentable (3.89%), seguido por el vacacional (1.67%). El de temporada no es competitivo.
Gastos y tributación
Gastos comunes
- Alquiler vacacional: Comisiones de plataformas (15-20%), limpieza, suministros, IBI, comunidad, amortización, publicidad.
- Alquiler de temporada: IBI, comunidad, amortización. Los suministros suelen ser asumidos por el inquilino.
- Alquiler de larga estancia: Similar al de temporada, con menos gastos operativos.
Tributación
Si quieres conocer cómo funciona la tributación del alquiler vacacional, visita nuestro artículo dedicado.
- IRPF:
- Vacacional: Rendimientos del capital inmobiliario (sin reducción del 60%) o actividades económicas si se ofrecen servicios hoteleros. Renta imputada por días no alquilados.
- Temporada y larga estancia: Rendimientos del capital inmobiliario, con reducción del 60% si se destina a vivienda habitual.
- IVA: A partir de julio de 2028, los alquileres vacacionales de corta duración (hasta 30 noches) estarán sujetos al IVA del 10%, incluso sin servicios hoteleros, según la Directiva (UE) 2025/516. Actualmente, solo aplica si se ofrecen servicios hoteleros.
- IAE: Exento para propietarios individuales con ingresos inferiores a 1 millón de euros.
Conclusiones
El análisis de estos casos en Alicante, Benidorm y El Campello revela que el alquiler de larga estancia es la opción más rentable si compras este año, con rentabilidades netas entre el 3.89% y 4.37%, gracias a ingresos estables, menores gastos operativos y la reducción del 60% en el IRPF. El alquiler vacacional puede generar ingresos brutos elevados, pero su rentabilidad neta (1.67-1.95%) se ve limitada por la ocupación variable, gastos elevados y la futura obligación de IVA en 2028. El alquiler de temporada es el menos competitivo, con rentabilidades bajas o negativas debido a la duración limitada de los contratos y los mismos gastos fijos que el de larga estancia.
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Recomendaciones:
- Alicante y Elche: Opta por larga estancia para estudiantes o familias, aprovechando la reducción fiscal.
- Benidorm y El Campello: Considera el alquiler vacacional solo si puedes garantizar una ocupación superior al 60%, pero prioriza la larga estancia para maximizar la rentabilidad.
- Gestión: Contrata una gestoría para optimizar deducciones y cumplir con la normativa (Ley 15/2018, Decreto 10/2021). Asegúrate de obtener el certificado de compatibilidad urbanística y el número VT para alquileres vacacionales.
